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新年伊始房企融资补血创纪录,房企巨头难迎“开门红”,各地调控深入,2019年市场将逐渐降温退烧!【图】

2019年02月14日 09:46:49字号:T|T

    新年伊始房企融资补血创纪录

    房企巨头难迎“开门红”

    破纪录的融资计划和格外低迷的销售业绩,都是与“钱”密切相关的数据,揭露了各大房企在2019年初真实的生存状况。

    近日,已陆续有大约30家知名房企公布了今年1月的销售业绩。与去年同期相比,一些龙头房企都出现大幅下跌。据相关机构统计,30家房企合计销售额同比下调了11%。其中,万科、恒大、碧桂园三巨头合计下降超500亿元。而与此同时,各大房企近来也在密集披露融资计划,恰好从另一侧面折射出房企的补血压力。

    “三巨头”业绩降了532亿元

    销售业绩的整体低迷,并没有因排名前后而有所区分。相反,独占鳌头的房企,反而跌幅更大。

    不久前,万科方面发布公告显示,今年1月的销售金额为人民币488.8亿元,这比2018年1月的679.8亿元下降了28%;恒大方面1月销售金额为431.7亿元,也比去年同期的643.6亿元下降了32.9%;碧桂园仅公布了归属股东权益的合同销售金额,为330.7亿元。碧桂园去年同期并未公布归属股东权益的合同销售金额,但中原地产方面测算这一数字约为460亿元。这样一来,碧桂园也出现28.1%的跌幅。

    至此,这“三巨头”均出现了三成左右的下降。仅仅在这一个月,三巨头合计下跌的销售业绩已经达到了532.2亿元。来自中原地产研究中心统计数据显示,截至2月13日,共有30家房企公布了今年1月的销售额,合计3189.4亿元的销售业绩,比2018年同期的3574.76亿元下调了11%。

    30家房企合计下调11%,并未像“三巨头”一般狂跌,得益于一些中小房企“力挽狂澜”。从各家公布的数据来看,新城发展、金地、佳兆业等均出现不同幅度的上涨。“相比去年,整体销售额出现明显放缓。这其中,龙头房企同比下调,销售数据开始回落;分化现象继续明显,中小房企数据依然在上涨。”中原地产首席分析师张大伟说。

    市场降温购房更理性

    “销售业绩反映着成交端,但成交端又势必受供应端的影响。”国内一家知名房企营销负责人向记者分析,今年一开年销售业绩说明了由于各地调控深入,市场逐渐降温、退烧,购房者也更为理性。

    在房企内部,更贴近市场的指标则早已显现出退烧迹象。上述负责人以北京市场为例介绍,2018年年初甚至更早,市场温度较高,去化率更高,成交周期却更短。按照其内部的统计,去年购房人看房周期在一个月左右,抢手楼盘的周期往往只有一两周;但从去年下半年开始,一些楼盘看房周期甚至延长到两三个月,只有刚需盘的周期才能维持在一个月左右。

    多位业内人士认为,造成这一现象的关键原因是供应量的加大。从去年下半年开始,北京市场上限竞房、共有产权房供应进一步增加,吸引了一批刚需。“购房人开始跟开发商‘提要求’了。”另一家房企销售负责人说,消费者可选择的楼盘多了,就会有更细致的比较,而不再是楼市高烧时的“只看预期、不看品质”。

    此外,一些三、四线城市曾在2018年一度高烧不断,伴随着调控的深入,这些城市也逐渐退烧、恢复理性。对于依靠三、四线城市的一批龙头房企而言,销售业绩也势必受到影响。

    房企窗口期紧急“补血”

    2月12日,华夏幸福披露,向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券;一天后,融创中国也公布发行2022年到期的8亿美元优先票据。

    业绩下滑的同时,是房企密集的融资计划。今年1月以来,公布的房企融资已近90多起,合计金额超2100亿元;春节后近几天的融资计划已有数十亿美元。

    其实,2018年在融资监管更加严格的环境下,房企融资渠道不断收紧。诸葛找房首席分析师陈雷表示,从房企融资的到位资金来源分析,2018年以来,国内贷款占比降低,自筹资金比例提升。2017年以来,在公司债收紧之后,海外债发行热度逐步升温,发行利率随即走高。诸葛找房披露的数据显示,到2018年年末,海外融资利率在9.00%到13.75%,融资成本远高于国内融资3.69%到8.50%的利率。

    在业内看来,越来越多的房企加快融资,也为了应对还债高峰期。“据公开资料统计,2019年房企信托到期3669亿元,债券及中票类到期4189亿元,合计7858亿元。”陈雷说。

    2017年,房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米,同比增长3.0%,增速比1-5月份下降0.1个百分点。

2009-2017年房地产开发企业房屋施工面积走势图

资料来源:国家统计局

2009-2017年我国房地产开发企业房屋竣工面积走势图

资料来源:国家统计局

    2017年末,商品房待售面积58923万平方米,比11月末减少683万平方米。其中,住宅待售面积减少670万平方米,办公楼待售面积增加118万平方米,商业营业用房待售面积减少215万平方米。

2009-2017年我国商品房销售面积走势图

资料来源:国家统计局

    各地除了传统的限购、限售、限贷等政策,2018年政策非常注重市场监管的强化,通过监管的强化,规范市场秩序,保障合理购房需求。2018年上半年,全国超过40市县(区)、以及湖北、海南、湖南、新疆和辽宁5省出台房地产市场监管政策。其中,湖北、福建、海南、辽宁、福州、江门、长春和绍兴柯桥出台措施强化住房价格监管。湖南、重庆、西安、长沙、石家庄、丹东、嘉兴、淄博、宁乡市、北京、贵阳等省市出台措施,加强对房地产市场监督检查,查处违法违规行为。武汉、佛山和赣州加强对住房销售监管。海南省、南京强化对新房网签备案管理。济南市重点查处房地产开发领域非法集资行为。长沙、成都、武汉、西安、佛山、杭州、高安、嘉兴、西安、青岛高新区等出台公证摇号销售政策。住建部等七部委对北京、上海等30城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

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