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2018年楼市投资增幅,为何那么高?及房地产形势分析与2019年展望【图】

2019年02月15日 09:54:37字号:T|T

    虽然去年下半年起,房地产市场销售就普遍转淡,不时传来房企项目负责人叫苦的声音,但全年的整体表现仍与直观感受迥异。据国家统计局数据,2018年全国商品房量价再创新高,销售面积约17亿平方米,销售额约15万亿元。

    我个人最关注的一个数据,是房地产投资数据。2018年,全国房地产开发投资120264亿元,同比增长9.5%,比上年同期提高2.5个百分点。而公认日子很好过的2016年、2017年,房地产投资分别只增长6.9%和7.0%。

    去年房地产投资并非突然加速,而是相当平稳。2018年上半年,房地产投资增幅为9.7%;1-9月增幅为9.9%,然后是全年的9.5%。

    虽然,从主流房企拿地情况看,并未出现大幅攀升,到下半年,一些房企甚至捂紧了口袋;土地流拍的现象时有发生,成交也多为低溢价率,但财政部1月23日发布的数据显示,2018年全国土地出让收入高达65096亿元,同比增长25%,卖地收入再创新高。

    土地投资是支持房地产投资的重要因素。从这个方面来说,2018年房地产投资增长9.5%是可以理解的。另一个因素,或许可从棚改投资来解释。

    根据住建部的统计数据,2018年1-11月全国棚改已动工建设616万套,超额完成580万套的年度计划,投资额逾16000亿元。加上12月的数字,全国估计有650万套。中央的计划是,2018年到2020年,全国计划开工建设各类棚户区1500万套。

    此前的三年,2015年至2017年,全国新开工各类棚户区分别为601万套、606万套和609万套,合计超过1800万套。也就是说,全国棚改建设是在降速的。而2018年也是棚改政策传闻较多的一年,主要观点是认为在踩刹车,点刹。就结果而言,我个人认为,棚改建设为房地产投资增长作出了不小的贡献。

    我拿去年房地产的几个数据来说事,有两个小意图。一是否定了个别专家说房地产拖累经济增长的说法。商品房销售量价创新高,房地产投资增长9.5%(高于全国固定资产投资增幅的5.9%),不仅没有拖累经济增长,而是从投资和消费两端再次起到了拉动作用。

    二是不要总是动不动就把希望寄托在房地产身上。过往多年,哪怕是在房地产处于高增长时期,也屡有专家出来呼吁通过房地产救市;而此轮严厉的房地产调控,也有专家暗示要适当放松,以防止经济被下行的楼市拖累。但如你所知,经济的下行,楼市的调整,更多是经济结构和行业自身的需求,两者都需要追求更有质量的增长。

    去年数据再怎样也都过去了,人们关注的是今年趋势。年底年初,由于工作的关系,跟企业界朋友会有些探讨。我先重申个人观点:不管是从刚性需求(首次置业和改善需求),还是从城市更新来说,房地产在较长时期内仍处于发展轨道。主流房企还有很大的施展空间,虽然市场份额一直都在变化。

    正如我们看到的,去年底,部分城市调控出现了微调,这是城市从主体责任出发根据实际情况所作的调整,无可厚非。但人们都认识到,在房地产长效机制建立以前,房地产调控的主基调不会有方向性的改变。这已为诸多地方两会的关键词所证实。比如上海两会提出:完善房地产市场调控的常态长效机制,继续稳地价、稳房价、稳预期。加强房地产市场调控不动摇、不放松,房地产市场平稳健康发展,房价保持总体稳定。

    假如说,房地产调控政策方面不会更紧,那么,市场是不是已经筑底了呢?如果2018年四季度是所谓的“底部”,那它的底部又有多长?从1月份和刚刚过去的春节情况看,是比较清淡的。过去几年,返乡置业曾是三四线楼市的重要支撑,但我们记者了解的情况,今年春节期间的看房人数和成交量都比较低,专家认为这些城市的需求已被透支。

    目前来看,一季度的基数会维持低位,也就是说,市场还在寻底过程中。看过我文章的朋友会知道,去年下半年以来的楼市调整,更多是市场因素主导的反应。所谓史上最全最严厉的调控,延迟了两年半才迎来市场的调整,它不会只用半年就完成,从这个角度说,一季度继续调整,业界不应过度惊讶。

    通常而言,政策的底部会带来市场底部的构筑和修复,但需要一段时间的传导。从积极意义看,政策的正向变化有助于缓解、减弱调整的长度和幅度。如果这个逻辑成立,则二季度的市场表现要好于一季度,下半年好于上半年。但寄望全年商品房量价继续创新高,房地产投资保持去年的增幅也不现实。

    理智的房企不会简单押注于政策的转向。从策略上讲,偏进取的房企,会趁低点增加投资,收购项目或公开拿地;偏稳重的房企,则会继续观望,待市场信号清晰显现后再采取进攻态势。但负责前期投资的部门会发现,城市和区域选择越来越难了,三四线城市需求饱和度增加,一二线管控未见放松。不过,既然大家都承认随便谁都能挣大钱的房地产时代已经过去了,不正是真正聪明房企大显身手的时候了?

    2018年房地产形势分析与2019年展望

    2018年,房地产市场调控政策密集出台,调控政策体系不断完善。房地产开发投资和企业资金来源增长平稳,房屋销售面积呈平稳回落态势,新开工和土地购置意愿较强,房价涨幅有所上升,地价涨幅明显回落,标杆房地产企业销售形势明显好于全国,区域间分化延续,三四线城市成为拉动2018年房地产投资和销售增长的主力。

    展望未来市场,在宏观经济下行压力加大和中美贸易争端加剧的大背景下,预计房地产有关政策微调的概率增大,但“房住不炒”和“租购并举”的基本基调不会改变,此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响,后期可能会有所调整,以保证居民的合理住房消费。预计2019年,房地产主要指标会出现回落,特别是新开工面积、土地购置面积和房屋销售面积会出现小幅下降,房地产开发投资与企业资金来源保持相对平稳。

    一、宏观经济形势与政策情况

    1.房地产调控政策持续深化

    2018年,房地产调控政策在“房住不炒”和“租购并举”的基调下继续构建长短结合的制度体系,住房租赁市场建设继续提速,调控政策更加强调“因城施策、分类调控”,地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。

    中央层面上,更加注重深化基础性关键制度改革,强化金融监管和风险防控,加快住房租赁体系建设,加强对市场秩序的监管,保障人民群众合理自住需求和合法权益。在制度上,深入推进住房制度改革,优化住房和土地供应结构,完善基本住房制度体系,加快建立健全长效机制。7月31日,中央政治局召开会议,要求下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

    各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务,深化基础性关键制度改革。央行要求切实防范化解金融风险,加强金融风险研判及重点领域风险防控,加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。国家发改委也强调引导规范房地产企业境外发债资金投向,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。住建部要求提高住房用地比例,热点城市安排住房用地占城市建设用地比例建议不低于25%,确保公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。证监会、住建部优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。原国土部提出改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。改革土地供应模式,增加住房土地供应量。农业农村部提出允许在符合规划的前提下,利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等,以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。国务院常务会议明确要严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。此外,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已进入全面运行阶段,为房地产税的征收提供了关键数据支撑。

    地方层面上,各地房地产政策调控较密集,强化与扩围并存,市场监管力度持续加强。具体来看,各线城市继续完善限购、限售措施,精准化程度进一步提高,约有23个城市出台限购政策、29个城市出台限售政策,长沙、西安等城市暂停企事业单位购房,海南则从省级层面进行限购、限售。进一步强化差别化住房信贷政策。公积金调整方面以北京为典型,开始“认房认贷”,并将贷款额度与借款申请人住房公积金缴存年限挂钩。强化市场监管,规范市场秩序,保障合理购房需求,住建部接连公布两批次违法违规房地产开发和中介机构名单,陆续在北京、上海等30多个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,成都、武汉、西安等城市出台公证摇号销售政策。各地出台政策争抢各类人才,加快区域协调发展,共有吉林、辽宁、山东、海南、四川、浙江6省25城市出台约40条人才引进政策。旧城改造开始发力,舟山、岳阳、丽水、郑州、石家庄、武汉、青岛、成都等城市先后出台了加快旧城改造的相关通知文件。

    从货币投放上看,2018年中国人民银行继续坚持稳健中性的货币政策,截至2018年10月末,我国广义货币供应量(M2)余额167万亿元,同比增长9.1%,比上年同期低2.3个百分点;狭义货币(M1)余额53.56万亿元,同比增长12.7%,比上年同期低10个百分点;流通中货币(M0)余额6.86万亿元,同比增长5.7%,比上年同期低1.9个百分点。货币供应量增速平稳回落。

数据来源:公开资料整理

    2.宏观经济形势整体平稳

    2018年,宏观经济总体运行平稳,经济增速连续12个季度稳定运行在6.7%至6.9%的中高速区间。

数据来源:公开资料整理

    步统计,2018年前三季度国内生产总值实现650899亿元,按可比价格计算,同比增长6.7%,增速比上季度回落0.1个百分点,比上年同期回落0.2个百分点。分季度看,一季度同比增长6.8%,二季度增长6.7%,三季度增长6.5%,增速逐季小幅回落。

    分地区看,西南地区依然增长速度最快,实际增长8.0%,比全国高1.3个百分点,华中、华东、西北地区次之,分别增长7.7、7.2和7.1个百分点,东北地区依旧增速最慢,增长5%,增速比全国低1.7个百分点。从比重上看,华东地区占比最高,占全国的38.31%,比重比2017年全年提高0.53个百分点;华北、华中、华南地区占比较为接近,均接近全国GDP总量的1/7,其中华北地区占比较上年有所下降,华中、华南地区占比基本平稳。

    从各省市GDP规模来看,广东、江苏、山东三省依然位居前三名,其中广东、江苏两省GDP规模均超过6.5万亿元,山东则接近6万亿。浙江、河南则以3万亿以上位居第4和第5位。从增速看,云南、贵州、西藏、江西等省市区增长较快,增速超过8.5%,除江西外,均位于西南地区。陕西、福建、安徽、四川、湖北、湖南、浙江、河南、广东、广西等省GDP增速在7%-8.5%之间,相对较快。天津、吉林、黑龙江、内蒙古、新疆、海南、辽宁等地区增速较慢,增速低于6%,特别是天津增速仅为3.5%,在所有省市区中垫底。

    3.城市间分化明显,华中地区重点城市增速亮眼

    分城市看,城市间经济走势出现明显分化。根据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”对全国291个地级以上城市地区生产总值的监测数据,有8个城市GDP增速高于10%,185个城市GDP增速介于6%-9%之间,占城市总体的六成以上,还有18个城市的GDP增速低于3%,其中,甚至有2个城市GDP增速出现负增长。具体来看,毕节、崇左、安顺、亳州、安康、乌海、遵义、保山等8个城市GDP增速超过10%(含10%),其中除亳州外均属西部地区。

    从GDP规模上看,上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州占据前10位,其中上海、北京均超过2万亿元,其余8个城市除杭州略低于1万亿外,均在1万亿元与2万亿元之间。杭州、南京、青岛等17个城市GDP规模超过5000亿,徐州、福州等62个城市GDP规模介于2000-5000亿之间。2000亿以上城市个数累计达88个,较上年同期增加6个。从GDP规模排名前20位城市的增速来看,除天津增速为3.5%外,其余城市增速均超过6%,其中长沙、武汉、郑州、西安增速居前,分别增长8.5、8.3、8.2和8.2个百分点,这4个城市均属于中西部地区,长沙、武汉、郑州同属华中地区。

数据来源:公开资料整理

    二、全国房地产市场运行情况分析

    1.国房景气指数先降后升,近期出现见顶回落迹象

    2018年,全国房地产市场景气指数呈现出先降后升的走势特点。9月份,“国房景气指数”为101.99,创2012年以来新高。10月份,景气指数出现小幅回落,比上月下降0.05个点,但仍比2017年同月高0.45个点。

数据来源:公开资料整理

    2.房地产开发投资先升后降,住宅投资一枝独秀

    2018年1-10月,全国共完成房地产开发投资99325亿元,比上年同期增加8781亿元,同比增长9.7%,为近四年来最高水平,增幅同比上升1.9个百分点,比上年全年上升2.7个百分点。

数据来源:公开资料整理

    从各月投资完成情况看,2018年全年投资增速震荡下滑,二季度、三季度均出现小幅回落,当前投资增速基本稳定在9.7%左右。

数据来源:公开资料整理

    按房屋类型来看,商品住宅共完成投资70370亿元,同比增长13.7%;办公楼完成投4911亿元,同比下降12%;商业营业用房完成投资11886亿元,同比下降9.2%。

数据来源:公开资料整理

    分地区看,东部地区完成投资53136亿元,同比增长10.8%;中部地区完成投资20755亿元,同比增长7.1%;西部地区完成投资21254亿元,同比增长8.4%;东北地区完成投资4180亿元,同比增长15.6%,增幅在四个地区中最高。

    3.企业新开工和土地购置意愿较强,先行指标保持较快增长

    从先行指标看,2018年1-10月,全国商品房新开工面积为16.9亿平方米,同比增长16.3%,与上年同期相比增幅加快10.7个百分点,自2015年以来,新开工面积增速持续加快,目前达到近六年的新高。

数据来源:公开资料整理

    2018年1-10月,全国房地产开发企业土地购置面积为21963万平方米,比上年同期增加2915万平方米,同比增长15.3%,与上年同期相比加快2.4个百分点,与上年全年相比下降0.5个百分点。2018年1-10月,全国土地成交价款为11695亿元,比上年同期增加2000亿元,同比增长20.6%,与上年同期相比下降22.7个百分点,比上年全年下降28.8个百分点。

    2018年全国土地购置面积增速总体呈平稳上升态势。一季度同比增长0.5%,上半年同比增长7.2%,前10个月同比增长15.3%。

数据来源:公开资料整理

    4.房屋销售保持低速增长,中西部地区增长较快

    2018年1-10月,全国商品房销售面积达133117万平方米,比上年同期增加2863万平方米,同比增长2.2%,与上年同期相比回落6个百分点,比上年全年回落5.5个百分点。商品房销售额115914亿元,比上年同期增加17787亿元,同比增长12.5%,与上年同期相比回落0.1个百分点,比上年全年回落1.2个百分点。

数据来源:公开资料整理

    分地区看,受部分城市限购、限贷、限售等政策的影响,东部地区商品房销售面积增速在各个区域中最低,实现销售面积为56194万平方米,增长3.5%,中部地区实现34697万平方米,增长12.3%,西部地区32636万平方米,增长12.8%,在各个区域中增速最高,东北地区实现销售6728万平方米,增长8.3%。

    至2018年10月末,全国商品房待售面积为52789万平方米,比9月末减少402万平方米,比上年同期减少7469万平方米,同比下降12.4%。

数据来源:公开资料整理

    企业资金来源渠道偏紧,个人住房贷款增速持续回落

    2018年1-10月,房地产开发企业到位资金135636亿元,同比增长7.7%,增速与上半年相比上升3.1个百分点,但与同期房地产开发投资增速相比低2个百分点。

    分资金来源渠道看,国内贷款、利用外资、个人按揭贷款均出现负增长,降幅分别为5.2、35.6和0.9 个百分点,体现了融资收紧和整体降杠杆对房地产企业的影响。企业自筹资金、定金及预收款则保持增长,增速分别为10.8%和16.3%,表明企业自筹和销售改善是保持企业资金来源平稳的重要手段。从比重上看,定金及预收款和企业自筹资金占比较高,分别占资金来源的33.1%和33.6%,与上年同期相比比重分别提高2.5和0.9个百分点,国内贷款和个人按揭贷款占企业资金来源的比重均在14%左右,比重与上年同期相比分别下降2和1.2个百分点。

    9 月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为 37.5 万亿元,同比增长 20.4%,增速与上半年持平。房地产贷款余额占各项贷款余额的 28.1%。其中,个人住房贷款余额为 24.97 万亿元,同比增长 17.9%,增速较 6 月末低 0.7 个百分点;住房开发贷款余额为 7.1 万亿元,同比增长 33.9%,增速较 6 月末低0.3个百分点;地产开发贷款余额为1.45万亿元,同比增长6.6%,增速较 6 月末低 0.4 个百分点。

    6.房价涨幅平稳上升,地价涨幅有所回落

    2018年,房价涨幅有所加快。从绝对价格看,2018年1-10月,全国商品房成交均价8708元/平方米,同比上涨10.1%,涨幅比去年同期上升6.1个百分点,涨幅明显提高。分地区看,西部地区涨幅最高,上涨16.0%,东北地区次之,上涨12.5%,中部地区和东部地区分别上涨11.4%和10.6%。

    从70个大中城市商品住宅价格指数来看,2018年10月70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨7.6%,涨幅比2017年12月提高3.6个百分点,环比上涨0.8%,连续6个月涨幅超过0.5%,房价涨幅再现抬头迹象。10月份70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)同比价格上涨的城市67个,下跌的城市有3个。

    分城市等级看,2018年10月,各等级类型城市房价同比指数均保持上涨,其中一线城市平均上涨1.2%,二线城市平均上涨9.5%,三线城市平均上涨10.5%,四线城市平均上涨10.4%,三四线城市同比涨幅较快。从环比指数来看,10月份一线城市新建商品住宅环比平均涨幅为0,二线城市平均上涨1%,三线城市上涨0.8%,四线城市上涨1.3%,非一线城市房价上涨压力仍然较大。一线城市调控效果显著,涨幅连续15个月保持最低,二线城市房价指数加速上行,三四线城市房价涨幅触顶回落,但涨幅依然较高。

    7.标杆房地产企业销售形势明显好于全国平均水平,企业拿地意愿较强

    1-10月,39家标杆房地产企业实现销售面积33045万平方米,同比增长18.4%,增速比1-9月放缓6.3个百分点;实现销售额46074亿元,增长22.6%。

    分企业看,龙光地产、融信中国、中骏置业、新城发展、佳源国际控股等5家企业销售面积增速显著,超过1倍,碧桂园、绿城中国、保利置业、金地商置、深圳控股等5家企业累计销售面积出现负增长。从销售额情况来看,恒大、万科、碧桂园销售总量占据前三位,均超过4000亿元,佳源国际控股、融信中国、宝龙地产、新城发展销售额增速翻番。

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